KURUŞAR HUKUK BÜROSU

Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmü ile paylı mülkiyet paydaşlarına önalım hakkı tanımıştır. Kanun’un 734’üncü maddesinin 2’nci fıkrası ise “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü ile davada satış bedeli ve tapu giderlerinin ödenmesi gerektiğini belirtmiştir.

TMK 734/2 hükmünde satış bedelinin tapu resmi senedindeki miktar mı yoksa payın gerçek değeri mi olacağı açıkça belirtilmediğinden; satıcı ve alıcının anlaşarak çeşitli saiklerle tapuda gerçek değerin dışında bir bedel göstermesi halinde, bir diğer deyişle bedel muvazaası durumunda uygulamada sorunlarla karşılaşılmaktadır. Sorun karşımıza iki şekilde çıkmaktadır; ilki satış bedelinin tapuda payın gerçek değerinden düşük gösterilmesi, ikincisi ise yüksek gösterilmesidir.

Tapuda satış bedelinin gerçek değerden düşük gösterilmesi ve davada bu bedelin ödenmesine karar verilmesi halinde bu durum davacı lehine olmakta, davacı gerçek değerinden düşük fiyata pay almakta ve sebepsiz zenginleşmekte, davalı ise payı daha yüksek fiyata satın almasına rağmen daha düşük fiyata bırakmak durumunda kalmaktadır.

Tapuda satış bedelinin gerçek değerden yüksek gösterilmesi halinde ise bu durum davacı aleyhine olmakta, davacının yasal önalım hakkını kullanması zorlaşmakta, davacı payı gerçek değerinin üzerinde satın almak zorunda kalmakta ve davalı ise sebepsiz zenginleşmektedir.

Kanunda satış bedelinin ödeneceği belirtildiğinden uygulamada yargı mercileri kural olarak tapu resmi senedindeki satış bedelini esas almakta, sadece taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesini yeterli görmemekte, ancak satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun süre geçmesi halinde talep üzerine veya bedel muvazaasının ileri sürülüp ispatlanması halinde gerçek değer değeri esas alabilmektedir.

Yargı mercileri ise uygulamada yasal önalım davasında bedel muvazaası iddiasının ispatında sıkı şartlar aramaktadır. Örneğin muvazaa tanıkla ispatlanacaksa; tanıkların satış bedelini uzaktan duyumu gibi soyut anlatımlarla ispatlanamamakta, tanıkların görgü tanığı olması, gerçek bedelin verildiğini görmesi gibi somut anlatımlar ile ispatlanabilmektedir.

Sonuç olarak; yasal önalım davasında satıcı ve alıcının anlaşarak çeşitli saiklerle tapuda gerçek değer dışında bir bedel belirlemeleri, bir diğer deyişle bedel muvazaası durumunda, önalımın gerçek değer üzerinden yapılabilmesi için taşınmazın gerçek değerinin tespiti yanında bedel muvazaasının da sıkı koşullar altında ispatlanabilmesi gerekmektedir.